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上海推“新地王”底气:非典前后上海房价走势研判

2020年02月13日 08:28来源:闻讯网 手机版 编辑:闻讯网

  原标题:深度丨探探上海推“新地王”的底气:综合比对“非典”前后,上海房价走势研判

  21世纪经济报道

  经历一个惊心动魄“闷家战疫”一再延长的长假之后,多地复工了。

  中央提出的“一手抓疫情防控、一手抓经济,为打赢疫情防控阻击战、确保今年经济社会发展目标任务”。而上海,作为世界中心城市、中国经济和金融中心城市和长三角一体化的龙头,不允许简单粗暴地通过封城控制疫情,而是要担起寻找这个防控与经济增长平衡点的责任的。

  位于上海临港,承担千亿级GDP任务的特斯拉上海工厂复工,A股市场特斯拉概念股飙升,特斯拉概念指数大涨3.94%,美股特斯拉盘前一度涨逾9%,收复800美元关口。当天新增新冠肺炎确诊病例4例,全市迎来复工返程客流,上海发布了《关于进一步严格落实各项疫情防控措施的通告》。

  防控的压力和上海经济龙头的地位在此就不必再举例了,在这个时间节点,上海推出新地王的举措还是引人瞩目。

  2月11日,上海市规划和自然资源局官网一则不起眼的公告信息惊动了业界,上海新的超级地王总价横空出世!上海土地市场便迎来了重磅项目。地块包括南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E等28个地块,以整体一次性的方式出,起拍价310.2亿元,地上计容建筑面积为108.7万平方米,地下建筑总面积不超过71万平方米,地下商业面积不超过6万平方米。该地块本次出让总价已远超2014年中民投联合体248.5亿元拿下的董家渡地王,及新鸿基2013年217.7亿元拿下的徐家汇地王,成为了新的上海总价地王。

  出让文件显示,“徐汇滨江西岸金融港”地块以甲级办公为主体,以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套,建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区,助推徐汇滨江加快建设“全球城市的卓越水岸”。并且本次地块预申请人需要缴纳的全额保证金金额为65亿元,挂牌截止时间为2020年2月20日15时30分。

  出让规定受让人须持有地上、地下 100%的商业,60%的办公,100%的文化体育以及所有的租赁住宅。地块总体量中可售商品住宅占极低,仅为4.71万平方米;除此外,规划的商业高达21万平方米;写字楼65万平方米;酒店5.5万平方米;文体用地4万平方米;租赁住宅15.65万平方米,不超过1187套。项目总体能够出售的物业稀缺,沉淀资金巨大,预计项目建设周期将在7-10年左右,总投资将超过700亿元。在当下封城的说法还未平息之时,地王的出现发出了一个很强的信号,那就是上海不会停下发展的脚步,这不但是上海的战略,应该也是国家整体布局的组成部分。这700亿的投资中没有普通住宅而只有租赁住宅,也说明了一个问题:未来租售同权将成为主流,对于疫情中因为没有房产证而被劝返的新上海人,更是给出了明确的指引。

  面对疫情,上海市拥有全国最先进的医疗资源、良好的工业化基础和素质较高的市民群体,并且拥有自抗击1988年甲肝疫情和2003年非典疫情以来不断积累的公共卫生管理经验,临危不惧!

  面对当前疫情防控和复工两难问题,已经开始逐步交出答卷,并为疫情之后的经济恢复作了相应的部署和准备。围绕"五个中心"、"三位一体"的国际化大都市建设目标,在全市大多数企业和市民(含外籍及外来人口)的自觉参与下,为相关行业、企业、公民营造出战"疫"性必要的商事环境包括立法条件、行政条件、财税条件、金融条件等,有条不紊!

  许多朋友非常关心在新冠肺炎疫情影响下上海房价未来走势会如何?

  基于今年新冠疫情影响,我们选取2003年的非典时期同2020年的新冠时期前后(或政策预期)经济数据作一个比对。

  ①

  货币投放量的比较(源自央行和财经信息数据)

上海推“新地王”底气:非典前后上海房价走势研判

  我国是发展中国家,经济长期偏向于依靠宽松货币来拉动,2003年应付SARS、2009年为应对国际金融危机,我们都利用了货币刺激经济增长。货币增发、物价上涨,导致房价和租金的全面上涨(房地产价格上涨是资产价格上涨的典型表现)。正常的情况下M2的增长应该控制在13%左右,如果M2降到8%左右,综合考虑经济增长和货币贬值率的叠加(理想状态是等比,我国今年基本在6%左右),房价就基本以稳定为主,如2019年上海房价基本不变,国内整体房价也浮动不大。但M2如果增速达到20%,因为货币投放的乘数效应,通常房价的涨幅还会超过M2的增速。

  通常政府通过限贷来控制M2的超额投放引起的房价上涨,所以分析未来上海的房价走势一个主要的看点是贷款政策是否有放松?(包括贷款对象放宽和贷款利率降低),目前看上海房地产控制手段中限贷和银行利率已经逐步放宽,2020年1月,20个城市首套房贷款利率环比有所下调,其中下调后上海首套房贷款利率低至4.82%,创近两年半来历史新低。加上支持国家解决疫情后中小企业面临的困难,多家银行已经出台了放宽的信贷政策。原央行行长周小川说了句大实话:房贷依旧是银行业最为重视的业务之一,有保障,又有长期的利润,不良贷款占比极小,是银行业内最优质的贷款业务之一,很长一段时间里,上海的房产因为其稀缺性和良好的出租率,都成为银行眼中的硬通货,长三角的银行业普遍接受上海房产的抵押贷款。

  2020年1月1日央行宣布了下调存款准备金率0.5个百分点,释放8000亿长期资金。2020年2月3日央行开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金。从货币政策的趋势看,再投入3-4万亿元是非常需要的,今年GDP损失可能超过2万亿元,全年拉低1-2%已经是非常理想的数字。而非典期间仅仅损失了1400亿元,仅占当年GDP的1%,M2就多放了4万亿元。

  上海自房地产改革以来一直保持正向增长;2020年受新冠肺炎影响,今年上半年的经济和房地产市场肯定受较大影响,但在M2增发(基本M2增长预期不如2003年)和经济增长(中国经济近20年几无低于5%的)拉动下,在M2和经济增长带动下,房地产价格依然会保持上涨。我国2008年M2总规模只有40万亿,到了2018年底M2总规模就达到了185万亿,10年时间,M2规模增加了4.5倍。而2018年我国GDP只有90万亿,M2于GDP的比为2,即M2总规模是GDP的两倍,货币超发势必引起房价和租金上涨。2008到2018年之间我国M2增长4.5倍左右,对应房价上涨超过4.5倍。疫情下,政府要促进经济增长,货币政策是主要手段。

  ②

  供求关系(相关历史数据源自历年上海市国民经济和社会发展统计公报)

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